- 등록일2026.11.08
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2026년 11월 8일 기준 · 정부안(국회 심의 중) 8월 3일 정부 발표안, 9월 1일 국무회의 확정 정부안, 국회 제출 법률안과 이미 공포된 시행령을 구분해 정리했습니다. 국회 의결 후 확정 내용으로 이 글을 업데이트합니다. |
01. 핵심 요약
✔ 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한이 3년 → 2년으로 이미 단축되었습니다(시행령, 2026.10.1.). ✔ 1세대 1주택 장기보유특별공제가 보유 중심 → 거주 중심으로 단계적으로 바뀌고, 2028년부터 공제금액 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)가 생깁니다. ✔ 다주택자 조정대상지역 중과는 2027~2028년 한시 완화 후 2029년부터 다시 적용됩니다. ✔ 개인 비사업용 토지는 중과 +20%p, 장기보유특별공제 배제로 강화됩니다(2028년). |
02. 누가 영향을 받나요?
| 대상 | 확인할 점 |
| 조정대상지역에서 갈아타는 1주택자 | 종전주택 처분기한 2년, 두 주택 모두 조정대상지역인지 확인 |
| 오래 보유했지만 거주하지 않은 1주택자 | 2028년 이후 거주기간 중심 공제로 불리해질 수 있음 |
| 고가 1주택 보유자 | 2028년부터 공제금액 한도 |
| 다주택자 | 2027~2028년 중과 완화 기간 |
| 비사업용 토지 보유자 | 2028년 이후 양도 시 세 부담 증가 |
03. 달라지는 내용
상태 표시: 정부안 국회에 제출된 개정안 · 정부안 수정 9.1. 정부 수정 반영 · 시행 중 공포 법령으로 시행 확인 · 확인 필요 수치·부칙·경과규정 추가 확인 필요
| 항목 | 현행 | 정부안 | 상태 |
| 이미 시행 중(시행령) | |||
| 일시적 2주택 (종전·신규 모두 조정대상지역) | 종전주택 3년 내 처분 | 2년 내 처분 2026.8.4. 이후 신규주택 취득 + 2026.10.1. 이후 종전주택 양도 8.3. 이전 취득·계약·계약금 지급분은 종전 규정 | 시행 중 |
| 상생임대주택 | 2026.12.31.까지 상생임대 시 거주요건 면제 | 2026년 말 종료 상생임대 종료 후 1년 내 양도분(최대 2029년 말) · 2026년 말 이전 종료분은 별도 경과규정 | 시행 중 |
| 조정대상지역 매입임대 아파트 | 등록말소 후에도 중과배제 | 일반 기한 2027.12.31. 양도분까지 의무임대기간 미종료·재건축 등은 별도 기한 | 시행 중 |
| 비수도권 준공 후 미분양주택 | 2026.12.31.까지 | 2027.12.31.까지 연장 취득기한·양도기한, 세목별 특례를 구분해 확인 | 시행 중 |
| 장기보유특별공제(정부안) | |||
| 1세대 1주택 | 보유 연 4% + 거주 연 4% 최대 80% | 2027년: 보유 4% + 거주 4% 2028년: 보유 2% + 거주 6% 2029년 이후: 거주 8% 최대 80% 유지 | 정부안 |
| 다주택(비조정지역) | 보유 연 2%, 최대 30% | 2027년: 보유 2% 2028년: 보유 1% 또는 거주 2% 2029년 이후: 거주 2% 최대 30% | 정부안 |
| 주택 공제금액 한도 | 없음 | 2027년 없음 / 2028년 20억 원 / 2029년 이후 10억 원 양도가액·비과세 한도가 아니라 공제금액 한도 | 정부안 |
| 장기거주 1주택 양도소득 기본공제 | 연 250만 원 | 연 2,500만 원 10년 이상 거주, 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택 · 적용시기 확인 필요 | 정부안 |
| 중과(정부안) | |||
| 다주택자 조정대상지역 중과 | 2주택 +20%p 3주택 이상 +30%p | 2주택: 2027년 +5%p, 2028년 +10%p 3주택 이상: 2027년 +10%p, 2028년 +15%p 2029년 이후 +20%p / +30%p · 2년 이상 보유 등 요건 | 정부안 |
| 개인 비사업용 토지 | 기본세율 +10%p 장기보유특별공제 적용 | 기본세율 +20%p, 장기보유특별공제 배제 2028.1.1. 이후 양도분 | 정부안 |
※ 2026년 중 중과가 적용된 양도분에 대한 처리는 국회 의결 내용을 확인해야 하며, 환급이 확정된 것은 아닙니다.
04. 삼성세무법인 코멘트
매도 시점이 세금을 크게 바꿉니다 장기보유특별공제는 2027년까지는 현행과 같고, 2028년부터 거주기간 비중이 커지며 공제금액 한도가 생깁니다. 거주하지 않고 오래 보유한 고가 주택은 2027년 양도와 2028년 이후 양도의 세액 차이를 미리 계산해 보시는 것이 좋습니다. 개별 상황에 따른 판단은 삼성세무법인(1644-7791)으로 문의해 주세요. |
2026 세법개정 시리즈: ① 소득세 · ② 법인세 · ③ 상속·증여세 · ④ 양도소득세 · ⑤ 종합부동산세 · ⑥ 조세특례 · ⑦ 가산세·신고절차 · ⑧ 지방세
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3.) 및 정부안 확정(2026.9.1.), 소득세법 일부개정법률안(정부, 의안번호 2221042), 소득세법 시행령(2026.10.1. 시행)
본 자료는 2026년 11월 8일 현재 확인 가능한 정부 발표자료, 국회 제출 법률안 및 공포 법령을 바탕으로 작성한 검토 자료입니다. 정부안은 국회 심의 및 하위법령 정비 과정에서 변경될 수 있으며, 개별 제도의 시행일·적용례·경과규정에 따라 실제 적용 여부가 달라집니다. '확인 필요' 항목은 최종 법령과 관계기관 자료를 확인한 후 활용하시기 바랍니다.
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